• Baukje Bosma

Wat niet weet, wat niet deert?! Een lesje verborgen gebreken

Bijgewerkt: jan 7


De grootste angst van de koper van een woning! Je hebt de sleutel gekregen en begint enthousiast met klussen. Je haalt een wand of een vloer weg en dan ontdek je dat er iets mis is. Bijvoorbeeld lekkage of rotte plekken. Het gaat veel geld kosten om dit te herstellen. Wat nu?


Kun je de kosten verhalen op de verkoper? En kun je verborgen gebreken voorkomen?

Zichtbare en onzichtbare gebreken De hoofdregels bij de verkoop van een woning is dat de verkoper er niet voor in staat dat er geen gebreken zijn. Daarom staat in de koopovereenkomst; “de onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken”. Dit betekent dat alle risico’s in eerste instantie bij de koper worden neergelegd.


Wat zijn verborgen gebreken? Er is sprake van een verborgen gebrek als jij- de koper – het gebrek niet eerder had kunnen opmerken.


Heeft de verkoper bewust een gebrek verzwegen door het te camoufleren? Dan spreken we over een verborgen gebrek. Stel het houtwerk van het dak is verrot en je had dit kunnen zien? Dan is het geen verborgen gebrek.


Als je kunt aantonen dat de verkoper een gebrek bewust heeft verzwegen of verborgen. Dan kun je de verkoper aansprakelijk stellen.


Ernstig gebrek Er kan ook sprake zijn van een ernstig gebrek waar de verkoper niet van op de hoogte is. In bepaalde situaties kun je de herstelkosten verhalen op de verkoper.


Het gebrek moet dan wel het ‘normale gebruik’ belemmeren.


Ook moet het gebrek aanwezig zijn geweest voor de overdracht van de woning.


En het gebrek was niet bekend of kenbaar bij de koper.

Normaal gebruik van een woning In de koopovereenkomst is standaard omschreven dat de koper van een woning mag verwachten dat de woning feitelijke eigenschappen heeft die het normale gebruik mogelijk maken.


Normaal gebruik bij een woning betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid.

Belemmert het gebrek het normale gebruik, bijvoorbeeld lekkage, dan kan de koper de verkoper hierop aanspreken. Of de herstelkosten ook daadwerkelijk op de verkoper kunnen worden verhaald is afhankelijk van de situatie. Want een koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd.


Daarom wordt bij een oudere woning vaak een 'ouderdomsclause' in de koopovereenkomst opgenomen.


Hierin staat dat je als koper niet kunt verwachten dat de woning aan de eisen voldoet van een moderne woning. Ook staat er in dat er gebreken zouden kunnen zijn die het normale gebruik in de weg staan.

Wat niet weet wat niet deert?! Onderzoeksplicht koper Gebreken die bij de koper bekend zijn of kenbaar zouden kunnen zijn op het moment dat de koopovereenkomst wordt getekend, komen voor rekening en risico van de koper. Er wordt verwacht dat de koper zorgvuldig onderzoek doet.


Gebreken die de koper had kunnen ontdekken worden gezien als kenbare gebreken. Het spreekwoord “wat niet weet, wat niet deert” gaat dus niet op. Koper moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) doen.


Vandaar dat het ook heel zinvol kan zijn om een aankoopmakelaar in te schakelen en/of een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Hiermee sta jij als koper veel sterker.


Blijkt er achteraf toch een gebrek te zijn dan is de kans groot dat het een verborgen gebrek is en dat je de verkoper hierop kunt aanspreken.


Mededelingsplicht verkoper

Op de verkoper rust een mededelingsplicht. Dus de verkoper moet de koper op de hoogte stellen van gebreken die in het belang zijn van de koper.


Een verkoopmakelaar laat daarom de verkoper een vragenlijst of informatielijst invullen met ongeveer 30 vragen over de onderhoudsstaat van de woning. Deze vragen gaan onder andere over de staat van de vloeren, muren en daken. Ook of alle installaties naar behoren weken en of er overlast is van de buren. Het is dus voor de koper erg zinvol om de vragenlijst goed door te lezen en eventueel meer opheldering te vragen.


Herstelkosten Zijn er gebreken die niet bij de koper bekend waren en die de koper ook niet had kunnen weten én de gebreken staan het normale gebruik in de weg? Dan kan de verkoper worden aangesproken voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten moet rekening worden gehouden met aftrek “nieuw voor oud”. Je houdt dus rekening met de kosten voor de vernieuwing en de levensduur van het te vervangen onderdeel.


De koper draagt het risico van de overige (gevolg) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. Verkoper treft een verwijt als hij bijvoorbeeld willens en wetens gebreken verzwijgt die het normale gebruik belemmeren.


Voorbeeld “nieuw voor oud”

In de koopovereenkomst van de branchorganisatie VBO staat het volgende voorbeeld; “koper heeft verkoper op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst aansprakelijk gesteld voor een niet functionerende cv-ketel. De cv-ketel dient in zijn geheel vervangen te worden. Een cv-installateur heeft de kosten van vervanging van de cv-ketel begroot op € 2.500,00. De verwachte levensduur wordt geschat op 20 jaar. Ten tijde van de koop was de cv-ketel 10 jaar oud. De aftrek “nieuw voor oud” bedraagt dan 50%, te weten € 1.250,00. Verkoper dient dus de helft van de herstelkosten aan koper te voldoen.”


Wat moet je doen als je te maken hebt met een verborgen gebrek?

Volg het stappenplan hieronder.


Verborgen gebreken voorkomen Verborgen gebreken zijn erg vervelend en kunnen veel stress geven. Je kunt de kans op problemen voorkomen als je een aankoopmakelaar hebt.


Het verbaast mij dat weinig kopers van een woning een aankoop makelaar inschakelen. Dit terwijl veel kopers geen ervaring hebben met het kopen van een huis. De kosten voor gebreken kunnen oplopen tot duizenden euro’s.

Een aankoopmakelaar kan problemen voorkomen.


Je denkt misschien dat de aankoopmakelaar alleen een rol speelt bij de scherpe onderhandeling over de aankoopprijs. Maar bij de koop van een woning komt veel meer kijken. Denk maar aan het duidelijk op papier zetten van gemaakte afspraken. En dan met name over de onderhoudsstaat en het herstel van gebreken. Door dit goed vast te leggen voorkom je achteraf veel discussie. Daarnaast mag jij van de makelaar een bepaalde expertise verwachten.


Heeft de makelaar een fout gemaakt? Waardoor jij schade hebt? Dan kun je de kosten op de makelaar verhalen. Een aankoop makelaar geeft je dus extra zekerheid en voorkomt veel gedoe achteraf.


Zie je op tegen de kosten van een aankoop makelaar. Ik bied deeldiensten aan, zo bepaal je zelf waar je een makelaar voor nodig bent. Meer weten? klik hier.



Over de auteur Baukje Bosma werkt als zelfstandige VBO makelaar bij Makelaardij Op Maat en geeft dagelijks adviezen aan kopers of verkopers van woningen.


Zij is actief in haar eigen woonplaats Feanwâlden en omgeving van Leeuwarden.


Wil je op de hoogte blijven als een nieuwe blog wordt geplaatst? Of leuke tips en adviezen lezen? Like dan de Facebookpagina.