• Baukje Bosma

Geen ervaring met het kopen van een woning?

Bijgewerkt: jan 7

Ik geef je 8 tips zodat je beslagen ten ijs komt!



Een woning kopen is een nieuwe en spannende fase in jouw leven. Een koopwoning geeft zekerheid maar vraagt ook verantwoordelijkheden. Denk hierbij aan het betalen van de hypotheek en het onderhouden van de woning.


Ben jij klaar voor deze nieuwe fase en wil je weten hoe je een woning koopt? Lees mijn tips die je kunt gebruiken als een leidraad. Wel zo fijn in deze verhitte woningmarkt.


Tip 1 - Het budget bepalen

Voordat je opzoek gaat naar een woning is het handig dat je weet hoeveel je kunt lenen. Er zijn op internet betrouwbare tools te vinden om dit te bereken (zoals berekenhet.nl).


Het maximaal te lenen bedrag wordt gebaseerd op je bruto jaarsalaris. Ook moet je rekening houden met bestaande schulden, zoals een studieschuld.


Wil je graag een persoonlijk gesprek? Vaak is een eerste gesprek bij een hypotheek adviseur of bank gratis. Bedenk wel dat het puur een oriëntatiegesprek is. Je krijgt dus een indicatie.


Pas als je een woning hebt gekocht kan de financiering definitief worden aangevraagd. Op dat moment gaat de geldverstrekker jouw gegevens beoordelen.


Zolang de financiering niet is goedgekeurd heb je geen 100% zekerheid dat je het bedrag kunt lenen.


Heb je jouw droomwoning gevonden en wordt een groot deel geleend bij een geldverstrekker? Doe dan altijd een bod onder voorbehoud van financiering.

Als je afhankelijk bent van een geldverstrekker dan doe je er verstandig aan om een bod onder voorbehoud van financiering te doen. Dit betekent dat als de financiering binnen een bepaald termijn (vaak 6 weken) niet rond komt, je zonder kosten de koop kunt ontbinden.


Vergeet de kosten koper (k.k.) niet

Hou er rekening mee dat je de kosten koper (k.k.) zelf moet betalen. Dit betekent dat er boven de koopprijs nog ca. 6% kosten komen voor o.a. de overdrachtsbelasting, taxatiekosten, kosten voor de hypotheek en notariskosten.


Deze kosten kun je niet bij een bank lenen en zul je zelf moeten betalen.


Als je weet hoeveel je kunt lenen en hoeveel je beschikbaar hebt voor de kosten koper (k.k.) kun je gericht gaan zoeken naar een woning.


Tip 2 - Wensenlijstje met maximaal 3 eisen


Schrijf voor jezelf 3 belangrijke eisen op waar de woning aan moet voldoen. Bijvoorbeeld het aantal slaapkamers, een zonnige tuin of een garage. Waarschijnlijk kun je veel meer wensen opschrijven. Doe dit niet. In de praktijk wordt er bijna altijd een compromis gesloten. Hou het daarom bij maximaal 3 eisen die echt belangrijk zijn.


Ga bij iedere te koop staande woning na of deze aan de belangrijkste wensen voldoet. Laat je niet afleiden door een mooie inrichting of gunstige prijs. Kijk eerst of er wordt voldaan aan jouw wensenlijst. Is dit niet zo? Stel jezelf de vraag waarom je het eerst zo belangrijk vond. Wat zijn de gevolgen als de woning niet aan je eisen voldoet?


Tip 3 - Zoeken op Funda maar pas op met filters


De meeste woningzoekers gebruiken de website Funda.nl. Als je weet waar je wilt wonen kun je op de site gericht in een bepaalde plaats zoeken. Ook kun je filters instellen over bijvoorbeeld het bouwjaar, het aantal kamers, en zo verder.


Pas wel op met het gebruik van filters. Het kan je namelijk onnodig beperken. Om dit te verduidelijken heb ik twee praktische voorbeelden.


Stel je zet de filter op minimaal 3 slaapkamers. Je krijgt dan niet woning X te zien. Woning X heeft 2 ruime slaapkamers maar mogelijkheid om er 4 van te maken.

Of je zoekt een woning met een tuin op het zuiden zodat je lekker kunt zonnen. Dan mis je woning Y met een tuin op het noorden, die ook zonnig is omdat er het een hele diepe tuin is. En dat zou natuurlijk jammer zijn.


Locatie, locatie, locatie

We zijn erg visueel ingesteld en laten ons vaak leiden door een mooie en neutrale inrichting en vergeten dan wel eens de ligging van de woning. Dit terwijl de locatie het allerbelangrijkste uitgangspunt zou moeten zijn. Je kunt namelijk de inrichting veranderen maar de locatie niet.


Op Funda kun je zoeken op de kaart. Weet je gelijk in welke omgeving de woning staat.


Zie je een kluswoning voorbij komen maar wil je niet klussen? Vraag jezelf af of de woning voldoet aan je wensenlijst en of je iemand kunt betalen voor de werkzaamheden. Wellicht wordt de woning een pareltje.


Over het algemeen zijn kluswoningen minder in trek waardoor je een gunstige onderhandelingspositie hebt.


Een woning niet snel verkocht? Pak je kans


Maak je niet ongerust als een woning al langere tijd te koop staat. Ik merk regelmatig op dat woningzoekers wantrouwig zijn als een woning niet snel verkocht is. Maar dit wantrouwen is vaak helemaal niet nodig.


Vraag gewoon de makelaar of de verkoper waarom de woning nog niet verkocht is. Er kan best een goede reden zijn.


Ga dus gewoon kijken bij een woning die al langer in de verkoop staat. Als er minder belangstelling voor de woning is, heb je een gunstige onderhandelingspositie.


Tip 4 - Kritisch de woning van binnen en buiten bekijken


Denk je nu , ja logisch natuurlijk moet je de woning goed inspecteren? Toch zien wij in de praktijk dat de koper dit niet altijd doet. Denk aan een Open Huis waar je met nog tientallen andere mensen door de woning loopt. Je krijgt dan misschien niet de kans om de woning goed en rustig te bekijken. Dit terwijl de kruipruimte, inbouwkasten en de bergzolder de moeite waard zijn om grondig te inspecteren.


Gaat jouw hart sneller kloppen bij het bezichtigingen van een woning? Probeer dan een 2e bezichtiging te plannen. Je let namelijk de 2e keer op andere zaken en kunt de woning beter op je in laten werken.

Bouwkundige keuring = zinvol

Heb je twijfels over de bouwkundige staat of koop je een oudere woning dan is het verstandig om een bouwkundige keuring te laten doen. Deze keuring wordt gedaan door een gecertificeerde bouwkundige die de woning van beneden tot boven doorloopt en de verwachte onderhoudskosten noteert. Zo voorkom je verassingen.


Wil je weten waar de bouwkundige oplet en wat de kosten zijn? Klik hier.

Ben je verliefd geworden op een woning en wil je graag een bod doen? Je kunt een bod doen onder voorbehoud van de uitkomst van de bouwkundige keuring. Dit werkt vergelijkbaar met het financieringsvoorbehoud. Als de bouwkundige aantoont dat de onvoorziene kosten hoger zijn dan een afgesproken bedrag, vaak € 5.000,- dan kan de koop zonder kosten door de koper worden ontbonden.


De kosten voor een bouwkundige keuring variëren tussen € 275,- - € 500,- maar het kan je achteraf veel geld besparen.


De buurt verkennen

Zoals ik al eerder heb benoemd is de locatie héél belangrijk. Ga je een woning bekijken in een omgeving waar je niet bekend bent? Ga dan een blokje wandelen om de sfeer te proeven.


Ook zinvol is het om aan het einde van de werkdag, zo rond half 6, in de straat te gaan staan. Ga gewoon kijken wat voor mensen thuis komen. Is er nog plek voor je auto? Voelt het goed? En wil jij hier ook iedere dag thuiskomen?

Tip 5 - Alle informatie verzamelen


Als koper heb je onderzoeksplicht. Er wordt dus van je verwacht dat je goed onderzoek doet naar de woning. Had jij kunnen weten dat er bijvoorbeeld een flat naast de woning gebouwd gaat worden? Dan kun je het de verkoper later niet verwijten dat jij hierover niet geïnformeerd bent.

De verkoper moet jou wel eerlijk informeren als jij er na vraagt. Dit noemen we mededelingsplicht.


Vragenlijst ingevuld door de verkoper

Als de woning wordt verkocht via een makelaar dan zal de verkoper een vragenlijst/ informatielijst invullen. Hierin staan allerlei vragen die voor jou als koper interessant zijn; de onderhoudsstaat, aanwezigheid van asbest, overlast van de buren en ga zo maar verder.


Heb je een woningbrochure gekregen? Check of de vragenlijst er ook bij zit. Want dit wordt niet standaard gedaan. Het is belangrijk om de antwoorden in de vragenlijst door te lezen. Hierdoor kom je veel meer te weten over de woning en de omgeving. Doe dus ook geen bod voordat je de vragenlijst/ informatielijst hebt gezien.


Welke roerende zaken blijven achter in de woning?


Roerende zaken zijn de losse onderdelen in de woning, denk hierbij aan de meubels, inbouwapparatuur in de keuken, de vloer, een brievenbus, en zo verder.


De verkoper geeft aan welke roerende zaken achter blijven en welke zaken de verkoper niet bij de woning verkoopt of uit de woning haalt. Dit staat in een standaard lijst. Het is zinvol om deze lijst op te vragen. Zo voorkom je later discussie.


Je kunt de lijst van roerende zaken ook gebruiken bij de onderhandeling.

Stel dat een foeilelijke laminaatvloer door de koper overgenomen wordt. Doe dan een bod waarbij je wilt dat de vloer op kosten van de verkoper wordt verwijderd. Dat bespaart jou werk en tijd.


Op internet zoeken


Er is op internet gratis informatie over de woning beschikbaar, de openbare bronnen. - ruimtelijkeplannen.nl , voor het bestemmingsplan (Plan zoeken, en daarna adres invullen) - bodemloket.nl , informatie over bodemvervuiling (Naar de kaart, en daarna adres invullen, op juiste perceel klikken, voortgang bodemonderzoek).


Niet gratis maar wel interessant;

- kadaster.nl , met informatie over het eigendom van de woning en de koopsom (kosten vanaf € 2.60 per perceel 2019).


Een appartement - VVE stukken opvragen


Heb je interesse in een appartement? Dan koop je en gedeelte van een complex. Je betaalt dan een maandelijkse vergoeding, dit noemen we de VVE bijdrage. VVE staat voor Vereniging van Eigenaren. De VVE bijdrage is voor het onderhoud en schoonmaak van het hele complex. Je hoort daarom ook alle relevante informatie van de VVE te krijgen. Zo kun je beoordelen of de VVE actief en financieel gezond is.


Belangrijke informatie is:

  • Hoogte van de maandelijkse bijdrage

  • Het reglement (hierin staan regels voor alle bewoners, bijvoorbeeld of je huisdieren mag houden)

  • Recente jaarcijfers (check hoeveel reserve aanwezig is voor onderhoud)

  • Meer jaren onderhoudsplan (komt er groot onderhoud aan?)

  • De laatste notulen van de VVE vergadering (dan weet je wat er reilt en zeilt in de VVE)

  • De splitsingsakte (hierin kun je vinden welke ruimtes er bij het appartement horen en welke ruimtes gemeenschappelijk zijn).


Tip 6 - schakel een aankoop makelaar in

In de meeste gevallen heeft de verkoper een deskundige makelaar ingeschakeld. Vergeet niet dat de makelaar alleen de belangen van de verkoper behartigt. Dus niet jouw belangen. Wil je advies en overleggen met een deskundige? Schakel dan zelf ook een makelaar in.


Deze makelaar gaat met je mee om de woning te bekijken, kan namens jou een bod uitbrengen en helpt met het tekenen van het koopcontract. Vooraf spreek je met de makelaar de kosten af. Deze kosten variëren en zijn afhankelijk van de werkzaamheden. Het kan zijn dat je per bezichtiging betaalt of een totaal bedrag voor het hele traject.


Afhankelijk van het type woning en de diensten die je af neemt zijn de kosten ongeveer tussen de € 1.000,- - € 2.000,- euro. Omdat dit veel geld is biedt ik ook deeldiensten aan. Vanaf € 120,- ga ik met je mee naar een bezichtiging. Ben je opzoek naar een makelaar in Feanwâlden of Leeuwarden of omgeving? Kijk dan een hier voor meer informatie.

Tip 7 - Doe een volledig bod


Voor veel mensen draait de bieding om de koopsom van de woning. Maar er zijn meer aspecten die een rol spelen bij de onderhandeling.


  • Voorbehoud van financiering en / of uitkomst bouwkundige keuring boven een X bedrag

  • Overname roerende zaken of juist geen overname van roerende zaken

  • Datum van overdracht/ aanvaarding (het moment waarop het eigendom overgaat / je de sleutel krijgt)

  • Voorwaarden over onderhoudsstaat. Bijvoorbeeld dat op kosten van de verkoper de woning wordt geschilderd of het asbest wordt verwijderd.

Als je start met een bieding op de woning maak het bod dan zo concreet mogelijk; neem alle voorwaarden en voorbehouden mee. Zo voorkom je dat je achteraf iets vergeten bent of dat je de grip kwijt raakt.


Bijvoorbeeld: ‘Ik wil graag een bod doen op Woning X van € 250.000,- onder voorbehoud van financiering en het doen van een bouwkundige keuring met onvoorziene kosten boven € 5.000,-, aanvaarding op 1 juni a.s. en overname van de kast in de slaapkamer'.

Vervolgens is het aan de verkopende partij om hierop de reageren. Het kan zijn dat de verkoper akkoord gaat. Maar meestal ontvang je een tegenvoorstel. Zorg dus dat je een marge inbouwt en niet al je ruimte in het eerste bod weggeeft.


Tip 8 - Mondeling akkoord? Teken zo snel mogelijk het koopcontract


Als jij, als particulier een woning koopt om zelf in te gaan wonen dan moet het koopcontract getekend worden om juridisch te kunnen spreken van een koop. De mondelinge overeenkomst is dus niet bindend.


Hebben jullie mondeling een overeenstemming maar krijgt de verkoper een beter bod? Dan kunnen de onderhandelingen weer overnieuw beginnen.


Daarom is het belangrijk om de mondelinge afspraken zo snel mogelijk schriftelijk vast te leggen. Pas dan heb je formeel de woning gekocht.


De verkoper regelt de koopovereenkomst. Vaak wordt dit door de makelaar of notaris opgesteld.


3 dagen bedenktijd na het tekenen van de koopovereenkomst


In de koopovereenkomst is standaard een artikel opgenomen waarin staat dat jij als koper 3 dagen bedenktijd hebt. Je mag de koop, binnen deze termijn, zonder opgave van reden ontbinden. Voor het geval je geen goed gevoel hebt over de koop dan is de wettelijke bedenktijd een escape. Je kunt via de mail de verkoper laten weten dat je gebruik maakt van de wettelijke bedenktijd en van de koop afziet.


Er komt er heel wat op af als je een woning gaat kopen. Gelukkig zijn er veel mensen in je omgeving die je kunnen helpen; denk aan de hypotheek adviseur, de makelaar of de notaris. Schroom niet om informatie te vragen. En laat je vooral niet onder druk zetten door de verkopende partij!

Bonustip

Heb je de 'Checklist Bezichtigen Woning' al gespot? Je kunt het gratis downloaden. Het geeft je houvast bij het bezichtigen van een woning.

Tot slot

Heb je iets aan deze informatie? Of heb je nog een belangrijke tip voor een woningzoeker? Laat het mij weten!


Wil je op de hoogte blijven als er een nieuwe blog wordt geplaatst? Of als ik een nuttige tip voor je heb? Like dan de Facebookpagina Gelukkig Verhuizen.




Over de auteur: Baukje Bosma werkt als zelfstandige VBO makelaar bij Makelaardij Op Maat en geeft dagelijks adviezen aan kopers of verkopers van woningen.


Zij is actief in haar eigen woonplaats Feanwâlden en omgeving van Leeuwarden.