• Baukje Bosma

Minicursus waarde bepalen

Bijgewerkt: jan 7

Voor iedere huizenbezitter een belangrijke vraag; Wat is mijn woning waard? Niet alleen een makelaar heeft antwoord op deze vraag. Je kunt het zelf ook bepalen. Met behulp van 6 stappen ga je door de ogen van een makelaar naar jouw woning kijken.


Als je zelf een reëel beeld hebt van de waarde kun je ook gericht een verkoopstrategie bedenken en sparren met een makelaar.


Hiermee gaat de verkoop van jouw woning nog beter slagen.

Waarde bepalen

Het begrip ‘waarde’ kan op verschillende manieren worden uitgelegd. In deze blog ga ik er vanuit dat er een waardebepaling wordt gedaan met als doel om de woning te verkopen.


Stap 1: bepaal de ideale koper van jouw woning

Wie zie jij in jouw woning wonen? Afhankelijk van het type woning kan dit heel breed zijn. Heb je een appartement dan kan de ideale koper een student zijn of iemand die nu nog thuis woont. En een woning met 5 slaapkamers kan heel geschikt zijn voor een gezin met opgroeiende kinderen. Hou de ideale koper in gedachten bij de volgende stappen.


Stap 2: beoordeel de locatie

Het allerbelangrijkst bij het bepalen van de waarde is de LOCATIE. Waarom is de locatie zo belangrijk? Je kunt bijna alles aan- en om het huis veranderen maar de plek kun je niet veranderen. Kijk met een helikopterview naar jouw woning.


Vind je het moeilijk om uit te zoomen? Beantwoord dan de volgende vragen:


  • Is de omgeving bruisend? Een omgeving is bruisend als er bijvoorbeeld een actief verenigingsleven is, of als er grote bedrijven zijn gevestigd, of nieuwe woningen worden gebouwd.

  • Hoe is de bereikbaarheid? Ben je binnen 10 autominuten op de snelweg? Is er een station of bushalte op loopafstand? Is jouw woning gemakkelijk te vinden als iemand voor de eerste keer bij je op bezoek komt?

  • Zijn er voorzieningen in de buurt? Met voorzieningen bedoelen we de aanwezigheid van scholen, winkels, gezondheidszorg en sportvoorzieningen. Zijn de voorzieningen op fietsafstand of ben je aangewezen op een plaats uit de buurt?

  • Hoe is de straat / wijk? Is het een verzorgde staat en ruim opgezet? Hoe is de verdeling met huur- en koopwoningen? Is het een groene buurt? Is er ruimte om de auto te parkeren? Is er veel verkeer langs de deur?

Wees eerlijk, hoe is de locatie voor jouw ideale koper?


Stap 3: Breng de kenmerken van jouw woning in beeld

Door het opsommen van de kenmerken kun jij de woning vergelijken met andere woningen in jouw buurt. Kenmerken zijn bijvoorbeeld het type woning (zoals vrijstaand of 2-onder-1 kap), het woonoppervlak, perceeloppervlak, bouwstijl en bouwjaar. Misschien heb je nog de oude verkoopbrochure van jouw woning met de gegevens?

Woonoppervlak NEN2580 Hou er bij het bepalen van de woonoppervlakte rekening mee dat de makelaar een woning opmeet volgens de NEN2580 regels. Ruimtes tot 1.5 meter hoog worden buiten beschouwing gelaten. Er zijn nog meer regels. Wil je hierover meer weten kijk dan eens op deze website: https://www.nen2580meetinstructies.nl/

Wil je een benadering van de woonoppervlak en heb je geen zin om het op te meten? Kijk dan eens op de website https://bagviewer.kadaster.nl/. Door het invullen van de postcode en huisnummer krijg je het aantal m² en het bouwjaar van de woning te zien.

Staat van onderhoud Besteed ook aandacht aan de algehele onderhoudsstaat. Hiermee bedoelen we of het schilderwerk netjes is, de tuin onderhouden is, de woning van binnen verzorgd is en aan de eisen van deze tijd voldoet.

Verbeteringen aan de woning Daarnaast is het interessant of jij verbeteringen aan de woning hebt uitgevoerd.

Dit zijn energiebesparende voorzieningen. Zoals extra isolatie, het plaatsen van zonnepanelen of een nieuwe CV ketel.


En het vergroten van de woonoppervlak door een uitbouw of dakkapel.


Stap 4: kijk en vergelijk

Misschien heb je via buren of vrienden gehoord voor welke waarde vergelijkbare woningen bij jou in de buurt zijn verkocht.


Heb je deze informatie niet? Je kunt op Funda een selectie maken van verkochte woningen in jouw straat of omgeving. Let hierbij op vergelijkbare woningen, hetzelfde type en het zelfde bouwjaar.


Koopsom informatie kadaster Wil je precies weten waar een vergelijkbare woning voor is verkocht? Dan kun je in het kadaster gaan zoeken. Je kunt via de webshop informatie over de koopsom opvragen. Hier zijn wel kosten aan verbonden.

Concurrentie woningen

Je hebt nu gelet op reeds verkochte woningen. Het is ook belangrijk om te kijken naar welke woningen nu te koop staan. Dit zijn concurrentie woningen.

Onthoudt dat de prijs tot stand komt door de verhouding tussen vraag en aanbod. Dus, is er weinig te koop maar wel veel vraag naar een bepaald type woning dan gaat de prijs omhoog. Hou wel de ideale koper in gedachten en probeer een voorstelling te maken van het budget van jouw ideale koper.

Prijs per m²

Is het moeilijk om vergelijkbare woningen te vinden ga dan kijken wat de gemiddelde m² (woonoppervlak) prijs is. Op Funda kun je de vraagprijs delen door het woonoppervlak. Als je dit doet voor meerdere woningen in de buurt dan kun je een gemiddelde m² prijs berekenen.


Probeer wel zoveel mogelijk te vergelijken met woningen die wat betreft de kenmerken overeenkomen met jouw huis. Door de gemiddelde m² van het woonoppervlak te vermenigvuldigen met de aantal m² woonoppervlak van je eigen huis kom je tot een waarde.

Vergelijken

Kijk nu of de waarde in lijn ligt met wat je op Funda bent tegengekomen. Stel je berekend voor jouw huis een waarde van € 300.000,-. Maar in jouw straat is niks verkocht boven de € 200.000,- realiseer je dan dat het huis echt ver boven de andere huizen uit moet stijgen wil het ook een ton meer waard zijn. Bijvoorbeeld dat jouw perceel veel groter is of dat jij een hele unieke woning hebt.


Stap 5: correctie voor onderhoud

Je hebt door Funda een beeld van de vraagprijzen van vergelijkbaar type woningen in jouw regio gekregen. En je bent tot een waarde gekomen.


Is er groot onderhoud nodig ? Schat de kosten en breng dit bedrag in mindering op de waarde.


Stap 6: laatste check Doe de laatste check. Kijk wat er te koop is in een straal van 3 km rondom jouw woning. Sluit jouw waarde aan of zijn er grote verschillen. Kun je de verschillen verklaren? Bijvoorbeeld dat een woning hoger geprijsd is omdat het in een andere plaats is gelegen of in een veel mooiere straat.


Index calculator

Een extra check is de index calculator via de website https://www.woningindexcalculator.nl/index.php. Je hoeft alleen maar in te vullen op welke datum jij de woning hebt gekocht en tegen welke prijs en met één druk op de knop is er een waarde op basis van de inflatie. Als dit bedrag in de buurt komt met de genoteerde waarde uit stap 5 dan ben je goed op weg.


Tot slot

Je weet nu wat je ongeveer kunt verwachten als je het huis wilt verkopen of als je een taxatierapport nodig bent. Heb je hulp nodig of wil je weten hoe je de waarde kunt verbeteren? Ik leg het graag uit in een persoonlijk gesprek.


Uiteraard nodig ik je van harte uit om Facebookpagina van Gelukkig Verhuizen leuk te vinden. Hierop deel ik waardevolle en handige tips.



Over de auteur: Baukje Bosma werkt als zelfstandig VBO makelaar bij Makelaardij Op Maat en geeft dagelijks adviezen aan kopers of verkopers van woningen.


Ben je opzoek naar een makelaar in Feanwâlden of naar een makelaar in Leeuwarden?


Bekijk eens de mogelijkheden; door hier te klikken.