• Baukje Bosma

De spelregels die je moet weten bij onderhandeling met meerdere bieders

Bijgewerkt: jan 7

Wie het eerst komt die het eerst maalt? Nee hoor!


Het kan voorkomen dat jij de eerste bent die op een huis een bod doet maar dat de koop aan een ander wordt gegund. Voor de eerste bieder kan dit heel frustrerend zijn. En het gevoel geven dat de onderhandeling niet volgens de regels is gegaan.


Ik krijg regelmatig de vraag wat de spelregels zijn bij een onderhandeling met meerdere bieders. In deze blog leg ik het uit.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

Eerst zal ik een misvatting uit de wereld helpen. Als je een bod uitbrengt ben je nog niet in onderhandeling. De makelaar of verkoper kan meerdere biedingen afwachten.


Er zijn geen regels hoe lang deze termijn van afwachten duurt. Als er bijvoorbeeld nog bezichtigingen staan gepland kan het best zijn dat de verkoper wacht met reageren op je bod tot alle kijkers zijn geweest.


Je bent in onderhandeling op het moment je een tegenbod ontvangt of als duidelijk wordt gezegd dat je in onderhandeling bent.


Heeft de verkoper meerdere biedingen ontvangen? De verkoper kiest zelf met welke partij de onderhandeling wordt gestart. Er zijn geen regels dat de verkoper met de eerste bieder moet gaan onderhandelen.


Met meerdere partijen onderhandelen

Een makelaar kan met meerdere partijen onderhandelen maar moet dit wel duidelijk aangeven. Ook krijg je dan te horen hoeveel bieders er zijn.


Over de hoogte van de bedragen krijg je geen informatie. De makelaar mag de bieders namelijk niet tegen elkaar uitspelen.


Stel er zijn meerdere interessante biedingen dan kan het voorkomen dat alle partijen gevraagd worden om een uiterst bod neer te leggen (bijvoorbeeld verkoop op inschrijving). De bieders moeten hierover wel geïnformeerd worden.


Wat als de koper een hoger bod krijgt?

Het lange wachten wordt beloond. De verkoper accepteert jouw bod. Je hebt mondeling een akkoord. Maar dan belt de makelaar je op met slecht nieuws. Iemand anders heeft een hoger bod gedaan. En dit terwijl jij mondeling een deal had gesloten.


Mag de makelaar nu met de andere partij verder gaan? Ja dit mag! Voor september 2003 was een mondelinge overeenkomst bij de koop van een woning rechtsgeldig. Maar tegenwoordig moet voldaan worden aan het ‘schriftelijkheidsvereiste’.


Dit betekent dat zowel de verkoper als de koper een koopovereenkomst moeten ondertekenen. Dus geen mail of appje met de afgesproken prijs.


Is de koopovereenkomst nog niet getekend? Dan is er juridisch gezien geen koop.

Komt er een beter bod, dan kan de verkoper ervoor kiezen om met de nieuwe bieder verder te gaan. In de meeste gevallen word jij als eerste koper gevraagd om je bod te herzien. Als jullie er samen niet opnieuw uitkomen dan kan de koop met jou kosteloos worden afgebroken.


Het is dus belangrijk dat je een koopovereenkomst zo snel mogelijk tekent nadat je mondeling akkoord op je bieding hebt gekregen.


Laat het duidelijk zijn dat het voor mij ook niet de leukste telefoontjes zijn om de kopers te moeten teleurstellen

Ik wil nog even een misvatting uit de wereld helpen. Ik hoor weleens dat wordt gezegd dat de makelaar niet te vertrouwen is omdat de mondelinge afspraak niet wordt nagekomen.

Maar een makelaar hoort de regels te volgen. Een regel is dat wij een ontvangen bod aan de verkoper moeten doorgeven. Ook nadat er mondeling een akkoord is. Als makelaar mag je niet zelf beslissen of je een bod wel of niet aan de verkoper gaat vertellen. Daarnaast wordt verwacht dat de makelaar advies geeft. De verkoper is de klant van de verkoop makelaar. Dus het advies zal in het voordeel van de verkoper zijn.


Kortom, doe je een bod op een woning dan zal de verkopende makelaar je informeren over de onderhandelingsprocedure.


Heb je vragen stel ze dan aan de makelaar! Vergeet niet dat de makelaar werkt in opdracht van de verkoper.


Heb je een deal gesloten? Teken zo snel mogelijk de koopovereenkomst.


Veel succes met de onderhandeling!


p.s. koop je een woning in Feanwâlden of Leeuwarden of omgeving? Het is mogelijk om mij in te schakelen voor alleen de onderhandeling. Kijk hier maar eens.


Over de auteur Baukje Bosma werkt als zelfstandige VBO makelaar bij Makelaardij Op Maat en geeft dagelijks adviezen aan kopers of verkopers van woningen.


Zij is actief in haar eigen woonplaats Feanwâlden en omgeving van Leeuwarden.


Wil je op de hoogte blijven als er weer een nieuwe blog wordt geplaatst? Like de Facebookpagina Gelukkig Verhuizen of meld je aan voor de nieuwsbrief.